Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных сметных расчетов (смет), объектных сметных расчетов (смет), сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.
Образцы составления сметной документации приведены в приложении № 2 МДС 81-35.2004.
Сметная документация составляется в определенной последовательности, по принципу от частного к общему (от простого к сложному): от расчета сметной стоимости отдельных видов работ до определения стоимости строительства в целом.
В составе проектно-сметной документации сметные расчеты располагаются в обратной последовательности, т. е. вначале сводный сметный расчет стоимости строительства, затем объектные сметы и т. д.
Локальные сметные расчеты (сметы) являются первичными сметными документами.
Локальные сметы составляются для определения сметной стоимости отдельных видов работ и затрат в составе рабочего проекта или рабочей документации. При двухстадийном проектировании на стадии «Проект» разрабатываются локальные сметные расчеты, которые отличаются от локальных смет меньшей детализацией расчетов и требуют использования укрупненных показателей и сметных нормативов (УПСС, УСН, ПРЗС и др.).
Исходными данными в любом случае являются:
• параметры зданий и объемы работ;
• действующие сметные нормативы и свободные (рыночные) цены и тарифы.
При этом используют укрупненные сметные нормативы и действующие единичные расценки.
На монтаж технологического и других видов оборудования составляются отдельные локальные сметные расчеты (сметы).
Локальные сметы разрабатываются по образцу № 4 и включают прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль.Они составляются:
• по зданиям и сооружениям — на строительные работы, ремонтно-строительные и ремонтно-реставрационные работы, внутренние санитарно-техничес-кие работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно-измерительных приборов и автоматики, слаботочных устройств (связь, сигнализация и т. п.), приобретение приспособлений, мебели, инвентаря и другие работы;
• по общеплощадочным работам — на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории, малые архитектурные формы и др.
Archive for января, 2010
Состав и содержание сметной документации
Среда, января 27, 2010Нумерация локальных смет
Вторник, января 19, 2010Нумерация локальных смет производится при формировании объектной сметы с учетом номера и наименования главы сводного сметного расчета стоимости строительства, в которую она включается.
Как правило, нумерация локальных смет производится следующим образом: первые две цифры соответствуют номеру главы сводного сметного расчета, вторые две цифры — номеру строки в главе и третьи две цифры означают порядковый номер локальной сметы в данном объектном сметном расчете (смете). В соответствии с этим номер нашей локальной сметы: 07-14-01. Номера объектных смет (объектных сметных расчетов) по такой системе нумерации не включают в себя последние две цифры, соответствующие номерам локальных смет. Отсюда номер объектного сметного расчета в табл. 5.6:07-14.
В сводном сметном расчете (табл. 5.7) норма страхования строительных рисков принята в размере одного процента от итогов глав 1-8 согласно приложению № 8 МДС 81-35.2004 (глава 9, п. 9.9).
Сумма средств на технический надзор в главе 10 определена по норме 1,1% от итогов глав 1-9.
Затраты на авторский надзор в составе главы 12 приняты в размере 0,2% также от итогов глав 1-9 (МДС 81-35.2004, приложение 8). Необходимость проведения авторского надзора определяется заказчиком.
Размер средств на экспертизу проекта рассчитан по нормативу в 10% от стоимости проектно-изыскательских работ (МДС 81-35.2004).
В период строительства в соответствии с договором подряда (субподряда) при взаиморасчетах заказчика и подрядчика, как правило, ежемесячно на основе смет оформляются унифицированные формы № КС-2 (форма № 2) и № КС-3.
Примеры оформления «Акта о приемке выполненных работ» (КС-2) и «Справки о стоимости выполненных работ и затрат» (КС-3) на основе составленной в табл. 5.5 локальной сметы приведены в табл. 5.8 и 5.9 (с индексацией стоимости по состоянию на сентябрь 2004 г.).
В связи с значительным износом многих жилых домов, зданий и сооружений объем ремонтно-строительных работ постоянно возрастает. Например, в ЖКХ России инженерные сети изношены на 40-70%, жилфонд — более чем на 40%, В России 9 млн м2 аварийного жилья.
Капитальный ремонт основных фондов включает работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением.
Железнодорожная тематика
Вторник, января 12, 2010Железнодорожную тематику в сметном деле дополним реальной локальной сметой на устройство верхнего строения пути, разработанной проектной организацией «Ленгипротранспуть» с использованием программного комплекса АВС-4 (редакция 3.11 Windows) (табл. 5.14).
Смета составлена по сборнику ФЕР-2001-28 (Железные дороги) с использованием Отраслевого сборника сметных цен (ОССЦ-2001-1) и Сборника сметных цен на перевозки грузов (ССЦП) для строительства, ч. 1, Железнодорожные и автомобильные перевозки 1982 г. (СНиП IV-4-82). Применение нормативной базы 1984 г. связано с отсутствием в ОССП-2001-1 расценок (тарифов) на перевозки звеньев и стрелочных переводов с баз на объекты строительства. При этом, согласно Методическим указаниям по определению сметной стоимости строительства объектов железнодорожного транспорта, применены коэффициенты перехода к ценам 2000 г. по элементу «Эксплуатация машин» 25,0, в том числе к зарабтной плате машинистов — 13,45.
Смета составлена в ценах на 01.01.2005 с использованием соответствующих индексов к элементам прямых затрат.
С введением в действие от 12 января 2004 г. постановлением Госстроя России № 6 новых Методических указаний по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004) взамен МДС 81-4.99 начисление нормативов накладных расходов по видам строительных, монтажных и ремонтно-строительных работ производится на комплексы работ, определяемых в соответствии с наименованием сборников ГЭСН-2001, ГЭСНр-2001 (приложения 3 и 5), ГЭСНм-2001 и ГЭСНп-2001. Другими словами, определение Сумм накладных расходов, а также сметной прибыли для большей точности производится не в конце разделов локальной сметы за итогом прямых затрат, а по каждой работе с подведением их итогов по видам работ в базовых ценах с последующей индексацией в текущие цены в конце раздела.
Учет сметной прибыли производится на основании письма Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18.11.2004 № АП-5536/06 «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве», где приводятся рекомендуемые нормативы сметной прибыли по видам работ и сборникам государственных элементных сметных норм (приложения 6 и 7).
Соответствующие изменения внесены в компьютерные программы выпуска сметной документации.
Рассмотрим пример составления локальной сметы по программе АО на общестроительные работы строительства производственного корпуса с учетом вышеуказанных изменений (табл. 5.15).
В работе по составлению смет наибольшей спецификой и сложностью отличается определение стоимости ремонтно-реставрационных работ. Это обстоятельство связано с отсутствием или неполнотой методической и сметно-нормативной базы для определения стоимости этих работ, а также сложностью замера объемов работ и составления дефектной ведомости.
Локальная смета
Вторник, января 5, 2010Локальная смета составлена базисно-индексным методом с учетом стоимости материалов за расценками по текущим ценам (табл. 5.16).
Индексы к элементам прямых затрат приняты по видам работ.
Накладные расходы и сметная прибыль учтены в размерах соответственно 90% и 38% от фонда оплаты труда рабочих согласно приложению 12. Использованы также другие нормативы данного документа.
Здание как памятник архитектуры освобождается от налога на добавленную стоимость. НДС учитывается только как компенсация на сметную стоимость материалов в конце сметного расчета.
Инфляция будет вызывать необходимость корректировки сметной стоимости в процессе выполнения работ.В отличие от других видов работ на ремонтно-реставрационные работы отсутствуют государственные элементные сметные нормы для последующей разработки единичных расценок. В этих условиях приходится разрабатывать и использовать территориальные элементы сметных норм (ТЭСН).
В соответствии с Порядком разработки, согласования, утверждения и введения в действие территориальных строительных норм Санкт-Петербурга (ТСН 10-301-2003 СПб) от 27.07.2003 г. РЦЦС - СПб разработаны и утверждены Приказом Министерства культуры Российской Федерации от 01.07.2003 № 930 Территориальные единичные расценки на ремонтно-реставрационные работы по объектам культурного наследия (памятникам культуры) Санкт-Петербурга и пригородов (ТЕРрр-2001 СПб) в составе четырех томов (ТЕРрр-2001-01-05; ТЕРрр-2001-06-12; ТЕРрр-2001-13-20, 22; ТЕРрр-2001-21, 23-30) от земляных работ до реставрации и воссоздания янтарного набора предметов декоративно-прикладного искусства (ТЕРрр-2001-01 и ТЕРрр-2001-30) (см. рис. 1.4).
При составлении смет на ремонтно-реставрационные работы используются также нормативы, принятые Комитетом экономического развития, промышленной политики и торговли Администрации Санкт-Петербурга распоряжением от 23.06.2003 N° 26-р «Об утверждении размеров лимитированных затрат, включаемых в сметную документацию на ремонтно-восстановительные работы по объектам культурного наследия (памятникам культуры) Санкт-Петербурга и пригородов» (приложение 12). .
Рассмотрим относительно условный пример составления смет на реставрационный ремонт фасада здания Музея искусства.
Сметная документация составлена на основании акта осмотра фасада здания, обмера размеров фасада, дефектной ведомости объемов работ. . Сметная стоимость на реставрационный ремонт фасада определена по сборникам ТЕРрр-2001, а также ТЕРр-2001, ССЦ 01.2000, ССЦ 10.2004 и пересчитана в цены на октябрь 2004 г. по индексам, разработанным Рабочей комиссией при Комитете экономического развития, промышленной политики и торговли Администрации Санкт-Петербурга на основании письма от 20.11.1998 № 39/4838 «Об . индексации сметной стоимости реставрационно-восстановительных работ по памятникам истории и культуры» (ЦиСН, 2004, № 10, табл. 1.4).
Укрупненные нормативы и показатели стоимости
Понедельник, декабря 28, 2009Укрупненные сметные нормативы предназначены для определения простым и менее трудоемким методом стоимости работ и объектов исходя из укрупненных еди-ниц.объемов работ, конструктивных и других параметров зданий и сооружений.
Укрупненные сметные нормативы в основном дают информацию о размере прямых затрат на укрупненную единицу. Пользоваться укрупненной расценкой просто и удобно — расценку нужно умножить на объем конструктивного элемента, например на площадь перекрытия или на общую площадь жилого здания.
Укрупненные сметные нормативы и показатели стоимости подразделяются на следующие виды (сборники):• Показатели на виды работ (ПВР).
• Укрупненные показатели базисной стоимости на виды работ (УПБС BP).
• Укрупненные показатели базисной стоимости строительства зданий и сооружений (УПБС строительства зданий и сооружений).
• Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС).
• Прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС).
• Укрупненные сметные нормативы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ.
• Укрупненные ресурсные нормативы (УРН) и укрупненные показатели ресурсов (УПР).
• Укрупненные расценки ( УР-2001).
» Укрупненные показатели стоимости (УПС) на испытание свай, геодезические работы и отвод участка под строительство на территории Санкт-Петербурга в базисном уровне цен 2000 г.
• Удельные показатели стоимости строительства в текущих ценах, публикуемые в официальных изданиях (УдПС).1
Укрупненные сметные нормативы и показатели стоимости применяются на следующих стадиях разработки проектно-сметной документации:
• на ранних стадиях проектирования и в составе предпроектной. документации (обоснование инвестиций) используются все виды укрупненных сметных нормативов и показателей;
• на стадии разработки рабочей документации с использованием ПВР, ПРЗС, УР и отдельных видов УСН.
Укрупненные показатели базовых сборников используются с применением соответствующих индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к базисным ценам сборников 1969,1984,1991,1999 и 2000 гг.
Укрупненные показатели указанных сборников широко используются независимыми оценщиками при оценке рыночной стоимости недвижимого имущества затратным подходом. Оценщиками применяются также сравнительный и доходный методы.
В сборниках показателей стоимости на виды работ (сборники ПВР) Госстроя России на соответствующие единицы измерения приводится стоимость материальных ресурсов, эксплуатации машин, основной заработной платы и всей общей суммы прямых затрат с выделением суммарной зарплаты рабочих (строителей и машинистов). При использовании сборников ПВР требуется соответствующая Индексация элементов прямых затрат, учет накладных расходов, сметной прибыли и действующих налоговых ставок.
В сборнике укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ (УПБС BP) приведены показатели в ценах на 01.01.1991 по Московской области. Данные цены названы в сборнике базисными. Для использования по другим регионам в сборнике приводятся территориальные коэффициенты.
Индексация базовой стоимости
Воскресенье, декабря 20, 2009Индексацию базовой стоимости в текущие цены следует осуществлять с учетом особенностей сборника УПБС BP (переход от цен 1991 г. с использованием индексов, приводимых в письме Госстроя СССР от 6 сентября 1990 г. № 14-д, а также корректировка плановых накоплений с 12% сметной себестоимости к 8%). Конечная индексация стоимости работ производится с использованием коэффициентов бюллетеня «Стройинформ».
Сборники УПБС разрабатываются раздельно по производственному и жилищ-но-гражданскому строительству. В первых показатели приводятся как в целом на здания (сооружения), так и на 1 м2 площадки застройки, 1 м2 производственной (полезной) площади, 1 м3 объема зданий и т. п. *
В УПБС приводятся затраты на весь комплекс строительно-монтажных работ (общестроительные, санитарно-технические, электротехнические, монтаж всех видов оборудования). Стоимость оборудования в УПБС, как правило, не учитывается.
Использование показателей УПБС требует соответствующей индексации изменения стоимости в текущих ценах по отношению к базисному уровню УПБС.
По объектам жилищно-гражданского назначения УПБС разрабатываются на 1 м2 общей площадки жилого дома, на одно рабочее (ученическое) место, на 1 м2 торговой площади и т. п. и учитывают стоимость всех работ по зданию, включая монтаж лифтов и мусоропроводов, затраты на освоение, инженерную подготовку и-благоустройство территории.
По формированию и использованию УПБС имеются методические рекомендации Госстроя России (письмо от 29.12.1993 № 12-347 и 12-346).
Сборники УПСС учитывают полный комплекс работ, включая стоимость оборудования и мебели на 1 м3 строительного объема, 1 м2 площади застройки и т. п.
УПСС составлены в ценах на 01.01.1984 и учитывают прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления. Они ориентированы на определение стоимости промышленных зданий.
УПСС разрабатываются в нормах и ценах базисного района (Московская область). Для других районов в сборниках УПСС приводятся поправочные районные коэффициенты к стоимости строительно-монтажных работ.
По прейскурантам (ПРЗС) наиболее просто и достоверно определяется сметная стоимость строительства. В них учитывается полный комплекс строительных и монтажных работ и содержатся в базовом уровне сметных цен прямые затраты, накладные расходы и сметная прибыль.
Измерителями в ПРЗС могут быть здание или сооружение в целом, пролет или секция, 1 км (для линейных сооружений), 1 или 100 м2 приведенной общей площади (для жилых домов) и т. п.
Укрупненные сметные нормативы (УСН) на здания и сооружения в целом учитывают стоимость строительных и'монтажных работ. Они не учитывают накладные расходы и плановые накопления.
Укрупненные ресурсные нормативы (УРН) и укрупненные показатели ресурсов
Суббота, декабря 12, 2009Укрупненные ресурсные нормативы (УРН) и укрупненные показатели ресурсов (УПР) — это новые виды укрупненных нормативов для объектов производственного назначения по отдельным видам строительства (транспортное, энергетическое и т. д.).
Целью разработки УРН и УПР является существенное укрупнение номенклатуры материалов и машин по соответствующим укрупненным комплексам работ, конструктивным элементам или объектам в целом для последующего применения в ресурсных сметных расчетах.
Укрупненные расценки (УР) на конструкции и виды работ.
На общестроительные работы УР учитывают только прямые затраты. На электротехнические работы, монтаж слаботочных устройств и лифтов включают Также накладные расходы и сметную прибыль. '
УР разрабатываются на основе единичных расценок и сметных цен материалов, изделий и конструкций.
Удельные показатели стоимости строительства в текущих ценах, публикуемые в официальных изданиях (УдПС). Для условий Санкт-Петербурга эти показатели ежемесячно публикуются в журнале «ЦиСН» в виде расчетной рыночной стоимости строительства 1 м2 общей площади в текущих ценах по типам жилых домов для вновь начинаемых строительством по кирпичным, монолитным, панельным (по сериям) домам на объекты внебюджетного финансирования (ин-весторские дома) и объекты бюджетного финансирования.
Показатели стоимости 1 м2 общей площади определены с учетом текущих индексов, без учета и с учетом НДС, а также в долларах США.. Например, средняя расчетная стоимость строительства 1 м2 общей площади в инвесторском кирпичном доме (внебюджетное финансирование) с базовой отделкой составляла в феврале 2005 г. с учетом НДС 28 396,9 руб., или $1007 при курсе 28,19 руб. за USD.1
В таких условиях купить квартиру за счет текущих доходов и сбережений может только одна семья из десяти. При этом средняя площадь квартиры составляет около 60 м2 на семью. В США такая площадь приходится на одного человека.2
Кроме вышеперечисленных укрупненных нормативов и показателей для определения стоимости строительства используются также укрупненные показатели восстановительной стоимости (УПВС). Они не входят в систему нормирования в силу своей «сверхукрупненности» с учетом полных затрат в базовых ценах 1969 г. Это обстоятельство максимально упрощает приближенное (в пределах 10-15%) определение стоимости зданий и сооружений: сметчику достаточно определить строительный объем и умножить его на выбранный укрупненный показатель стоимости.
Инвесторская смета и подрядные торги в строительстве
Пятница, декабря 4, 2009Свободные, но весьма неопределенные условия рыночной экономики ставят перед заказчиком (инвестором) ряд проблем по выбору подрядчика, определению стоимости строительства и договорной цены на строительную продукцию.
Проблема выбора конкретного подрядчика решается через проведение конкурсов, торгов подряда или аукционов. Что касается ценообразования, то оно усложняется тем, что в силу специфики отрасли и вытекающих отсюда особенностей формирования цены на строительную продукцию здесь сохраняется индивидуальный подход в определении стоимости строительства конкретного объекта (п. 1.1). При этом действующие сметные нормативы стали носить в основном рекомендательный характер, а цены на ресурсы являются свободными (рыночными). В этих условиях для инвестора задача по формированию стоимости строительства превратилась в «неопределенность». Поэтому заказчик до выбора подрядчика должен определиться по минимальной, максимальной и средней стоимости строительства объекта. Вот почему заказчик-инвестор для переговоров с подрядчиком предварительно разрабатывает (самостоятельно или с помощью посредников) инвесторские сметы, которые предопределяют объемы инвестиций (капитальных вложений) на строительство объекта.
Инвесторская сметная стоимость формируется одним из применяемых в настоящее время методов (п. 5.2) с использованием укрупненных сметных нормативов.
Далее для размещения инвестиционных заказов на строительство или реконструкцию объектов, как правило, проводятся конкурсы среди заказчиков-застройщиков, предлагающих наиболее выгодные условия проектирования, строительства (реконструкции) и финансирования.
Порядок проведения инвесторских конкурсов по объектам для федеральных государственных нужд определяется Правительством РФ, по объектам, финансируемым за счет собственных и иных средств, принимается инвестором самостоятельно.1
Следующий шаг после проведения инвестиционных конкурсов и выявления победителя — организовать подрядные торги. Они представляют собой форму размещения заказа на строительство объектов путем подбора на конкурсной основе претендентов — подрядных, проектных и других организаций на выполнение соответствующих работ в строительном комплексе.
Организация и проведение подрядных торгов
Суббота, ноября 28, 2009Организация и проведение подрядных торгов порождает "немало вопросов, многие из которых до настоящего времени не решены. В первую очередь это объективная оценка участников торгов — оферентов (подрядчиков) при определении победителя подрядных торгов.
Вторая проблема — очень короткие сроки подготовки проектной документации, при которых трудно определить оптимальные проектные решения и качественную документацию, без чего вряд ли можно рассчитывать на победу в подрядных торгах.
Еще одна проблема, требующая решения при организации и проведении подрядных торгов, — это проведение мониторинга для объективной оценки претендентов с учетом предыдущего опыта и объективного отражения исходных данных.
Решение указанных проблем связано с использованием современных информационных технологий, методов организации производства работ, автоматизированного проектирования, компьютерных сетей, переподготовкой и повышением квалификации кадров.
Непосредственными участниками подрядных торгов являются заказчик, организатор торгов, конкурсная комиссия, эксперты и, естественно, претенденты.
Заказчик и действующий от его имени организатор торгов (конкурса) организуют всю работу по размещению заказа на торгах.
Конкурсную комиссию обычно формирует заказчик. В задачу конкурсной комиссии входит проведение квалифицированного отбора оферентов, вскрытие конвертов с заявками на участие в торгах, оценка, сопоставление заявок и определение победителя торгов. В состав комиссии включают не менее трех представителей заказчика, представителей экспертных и консультационных организаций, известных специалистов, разработчиков проекта, представителей общественности и др.
Конкурсная комиссия принимает решения, основываясь на выводах экспертов или специальной оценочной комиссии, состоящей из экспертов.
В качестве экспертов приглашаются наиболее квалифицированные специалисты производственных, проектных и научных организаций, а также высших учебных заведений. При этом в голосовании участвуют только члены утвержденной заказчиком конкурсной комиссии.
Претендент, решивший участвовать в торгах, подает конкурсную заявку, подтверждающую серьезность его намерений выполнить работу. Обеспечением заявки на участие в торгах могут быть банковская гарантия, залог, а также поручительство. Организация торгов проводится по пяти этапам (рис. 5.1).
Методика организации подрядных торгов предполагает оптимизацию управленческих решений с четкой организацией работы каждого специалиста, причастного к торгам.
Функции при проведении торгов
Суббота, ноября 21, 2009При организации и проведении торгов заказчик осуществляет следующие общие функции:
• принимает решение о проведении и форме подрядных торгов (открытые, закрытые, внутренние и с привлечением иностранных участников); .
• формирует и утверждает состав тендерной комиссии (комитета);
• изучает официальный распорядительный документ (приказ) о проведении торгов;
• оформляет поручение на проведение торгов организатору торгов и заключает с ним договор, если организатор торгов не является структурным подразделением заказчика;
• оплачивает организатору торгов, не являющемуся структурным подразделением заказчика, работы по их организации и проведению;
• контролирует работу организатора и участвует в работе конкурсной комиссии через своих представителей (не менее трех); (
• утверждает результаты торгов;
• заключает государственный контракт с победителем торгов. В качестве организатора торгов может выступать структурное подразделение заказчика или специализирующаяся на проведении подрядных торгов консультационная организация (учреждение) любой формы собственности.
Организатор торгов осуществляет следующие функции:
• подготавливает документы для объявления торгов, обеспечивает публикацию объявления о торгах и рассылку приглашений;
• составляет для заказчика список членов конкурсной, комиссии;
• подготавливает и распространяет документы для квалификационного отбора претендентов;
. • производит сбор заявок на участие в торгах;
• организует подготовку и распространение конкурсной документации;
• ведет переписку с претендентами по вопросам торгов;
• обеспечивает сбор, хранение и анализ представленных заявок на участие в квалификационном отборе и в торгах;
• обеспечивает деятельность конкурсной комиссии, привлекаемых инженерно-консультационных организаций и экспертов по подготовке конкурсной и другой документации;
• доводит до сведения участников результаты торгов;
• обеспечивает публикацию информации об этих результатах и заключении, если это предусмотрено положением о проведении торгов;
• несет расходы по подготовке и проведению торгов.
По договору или положению о торгах организатору торгов может быть передана часть функций заказчика.
Конкурсная документация представляется претендентами за плату, если таковая установлена в приглашении к участию в.торгах.
В состав конкурсной документации обязательно входят:• общие сведения об объекте и предмете торгов;
• техническая документация;
• список требуемых документов конкурсной заявки; » инструкция для участников торгов;
• условия государственного контракта;
• формы конкурсной заявки, гарантий и других документов.